Pour ceux qui envisagent de créer une société, il existe une variété de statuts au choix. Si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité avantageuse, optez pour une SCI ou Société Civile Immobilière. C’est une forme juridique qui apporte aussi de nombreux avantages dans plusieurs situations. Avant de vous lancer, découvrez ci-après comment fonctionne une SCI.
Les particularités d’une SCI
Pour savoir comment fonctionne une SCI, ce sont ses caractéristiques que vous devez connaître avant tout. Il s’agit d’une société qui doit comprendre au moins deux associés. Par contre, pour ce qui est du nombre maximum d’associés, vous êtes libre là-dessus. Vous pouvez très bien compter une dizaine d’associés, voire plus.
En ce qui concerne la responsabilité des associés d’une SCI, chacun est tenu de verser le montant correspondant à sa part dans la société en cas de dettes. En cas d’incapacité des associés à payer les dettes, ils sont dans l’obligation d’utiliser ou de se séparer de leur patrimoine personnel.
Dans une SCI, il est possible d’avoir un ou plusieurs gérants. Cependant, en établissant des statuts bien précis, vous pouvez limiter le pouvoir des gérants. Les gérants d’une SCI peuvent être une personne physique ou une personne morale. Quoi qu’il en soit, une SCI a une durée de vie de 99 ans.
Pour créer une SCI, certaines étapes sont à respecter : rédaction des statuts mentionnant le siège social et le gérant de la société, la constitution et le dépôt du capital auprès d’une banque et la publication d’un avis de création de votre société dans un journal d’annonces légales. N’oubliez pas non plus de demander un numéro d’immatriculation pour votre établissement. Pour ce faire, consultez le site du guichet des formalités des entreprises.
Les différentes formes d’une SCI
Pour réussir à comprendre comment fonctionne une SCI, vous devez également connaître les différentes formes de SCI existantes. La SCI classique est parfaite pour gérer les biens mis en location. C’est un moyen d’éviter l’indivision.
En ce qui concerne la SCI familiale, c’est une société qui a pour associés les membres d’une même famille. Cela facilite grandement la succession du patrimoine immobilier. Pour ce qui est d’une SCI d’attribution, elle permet aux différents associés d’acquérir ou de construire un bien immobilier afin de le partager en plusieurs lots. La part de chacun est répartie selon la participation dans le capital social.
Quant à la SCI construction-vente, c’est un moyen pour les associés de construire un bien immobilier en vue de le revendre par la suite et d’obtenir une plus-value.
Le mode de fonctionnement d’une SCI
Lorsque vous avez découvert les différentes formes de SCI existantes et les caractéristiques de ce type de société, apprenez désormais comment fonctionne une SCI. Il s’agit d’une société qui peut être dirigée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être une personne physique ou une personne morale. Les gérants ne sont pas obligatoirement des associés de la société. Cela dépend de ce qui est mentionné dans les statuts de la SCI. Sachez que chaque gérant est libre d’agir individuellement, tant qu’il protège l’intérêt de la société. Toutefois, il est aussi possible d’attribuer des missions spécifiques à chaque gérant. Tout cela doit être indiqué dans les statuts de la société.
Ce sont les associés qui désignent le ou les gérants de la SCI. Ils peuvent aussi les révoquer si besoin est. Pour avoir une réponse à des questions précises, les associés peuvent également demander par lettre recommandée avec accusé de réception l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire. Seuls les associés peuvent également modifier les statuts de la SCI.
Une SCI a également pour obligation d’organiser une assemblée générale tous les ans pour discuter des comptes de la société. Par ailleurs, elle est tenue d’effectuer une assemblée générale ordinaire six mois avant la fin d’un exercice social. Les associés doivent recevoir une convocation au moins 15 jours à l’avance.
Lire aussi : Comment devenir agent immobilier indépendant ?
Les modalités de fermeture d’une SCI
La décision de fermer une SCI revient généralement aux associés. Mais, c’est le ou les gérants qui demandent une assemblée générale extraordinaire. Un délai d’au moins 15 jours à l’avance est à respecter. Les associés désignent une personne pour liquider les actifs et les dettes de la société. Si la société possède un boni de liquidation, il sera distribué entre les associés.
Pour fermer la société comme il faut, une autre assemblée générale est organisée durant laquelle les associés approuvent certaines opérations : validation des comptes de liquidation, dépôt du dossier sur le guichet automatique des formalités et publication d’une annonce dans un journal légal.
La fiscalité d’une SCI
La fiscalité est un autre point à considérer pour savoir comment fonctionne une SCI. Automatiquement, la SCI est tout de suite soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le paiement des impôts revient aux associés. Pour ce qui est de la répartition des bénéfices, cela correspond à la part sociale de chacun. En ce qui concerne la détermination du montant imposable, cela se base sur les bénéfices et les autres sources de revenus de chaque associé.
Cependant, une SCI peut être aussi sous le régime IS ou Impôt sur les Sociétés. Dans ce cas de figure, c’est à la société de payer les impôts par rapport aux bénéfices qu’elle réalise. Les associés ne sont donc pas tenus de verser des impôts sur le revenu, sauf s’il y a des dividendes que la société partage. Toutefois, en choisissant le régime IS, les associés vont être soumis à une double imposition : impôt sur les bénéfices de la société et impôt sur les revenus.
Quel que soit le type de fiscalité que vous avez sélectionné, une SCI est toujours assujettie à la TVA ou taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, une exonération est possible si la SCI loue des biens nus à usage professionnel ou agricole. Cela est également applicable dans le cas d’une SCI qui propose la location de biens nus à usage d’habitation. Par contre, cette franchise ne s’applique pas si la SCI propose au moins 3 prestations accessoires telles que le repassage du linge, le nettoyage du linge, le nettoyage du bien, le petit-déjeuner ou d’autres.
Voilà en quelques lignes comment fonctionne une SCI. Vous n’avez qu’à comprendre ses particularités et tenir compte des différentes formes de SCI existantes ainsi que les responsabilités qui en découlent. Vous devez aussi comprendre son mode de fiscalité et ses modalités de fermeture.
